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Investimentos: quanto destinar para investir em ativos imobiliários?

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Imagem: Pixabay Programa Inova 360

Por Jair Lemes

A teoria moderna de portfólio fornece a melhor avaliação de como alocar os ativos de investimento de uma pessoa.  Em resumo, a teoria diz que, à medida que o risco de um investimento aumenta, maior o retorno que um investidor pode esperar receber sobre esse investimento.  Por outro lado, menor risco leva a menores retornos.  Portanto, para proteger o investidor de grandes perdas, é aconselhável espalhar os investimentos para incluir alguns ativos menos arriscados e alguns mais arriscados.  A alocação de ativos imobiliários pode ser considerada um dos ativos menos arriscados.

Como iniciar um processo de investimento saudável, sem saber investir, auferindo retornos acima da média de mercado, sem sair de casa? 

Como proteção contra outras classes de ativos, algumas de suas carteiras de investimento devem estar no setor imobiliário (note que isto inclui a casa onde você mora e/ou a residência de veraneio).  Embora existam algumas divergências sobre quanto do seu risco deve ser alocado para o setor imobiliário, uma boa regra geral seria entre 10% e 30% de seu patrimônio.  Nunca menor, nunca maior.  Claro que a exceção existe para alguns perfis de investimento.

A alocação de ativos não para na classe de ativos.  Mesmo no setor imobiliário, você pode investir em diferentes tipos de propriedades e diferentes tipos de investimentos.  Por exemplo, você pode investir em prédios de apartamentos, propriedades comerciais, fundos de investimentos imobiliários, edifícios de escritórios, imóveis industriais, unidades de aluguel, entre outros.  Alguns de seus investimentos imobiliários podem ser propriedades reais que você desenvolve, enquanto outros podem ser simplesmente fundos ou investimentos através de Títulos e Valores Mobiliários diversos que lhe darão exposição a estes ativos.  Em outras palavras, você deseja distribuir seus ativos em cada classe de investimento para proteger a classe de ativos e todo o seu portfólio.  As plataformas de “crowdfunding imobiliário” ou P2P (Peer to Peer lending) também oferecem uma variedade de investimentos em toda a classe de ativos.

A alocação de ativos, claro, não é uma ciência exata.  Os mercados sobem e descem continuamente com base nos diferentes eventos que ocorrem nesses mercados ao longo do tempo.  Pode haver pequenas flutuações durante um longo período de tempo ou grandes flutuações em um curto período de tempo.  A chave para o sucesso do investimento a longo prazo é ajustar seu portfólio para corresponder ao mercado.

Uma maneira de fazer isso é aumentar sua exposição ao setor imobiliário quando há uma enorme volatilidade em ações.  Você provavelmente não deseja sair completamente do mercado de ações, mas pode mudar uma porcentagem de seus investimentos em ações para imóveis ou outras classes de ativos não afetadas pelo mercado de ações.

Quando o mercado imobiliário está em baixa ou em turbulência, você move seu dinheiro para o outro lado – em direção a investimentos mais estáveis.

Que tipos de investimentos imobiliários estão disponíveis?

Existem dois tipos de investimentos imobiliários – dívida e participação.  Com o investimento em dívida, o credor dá dinheiro a um mutuário com juros, assim como um banco.  Existem diferentes tipos de projetos que podem precisar de financiamento a qualquer momento.  Com os empréstimos no mercado, você pode conceder empréstimos de curto ou longo prazo a incorporadores que procuram dinheiro para financiar reformas de imóveis residenciais, desenvolvimento de imóveis comerciais, prédios de apartamentos ou vários outros tipos de investimentos imobiliários.  Se você emprestar dinheiro para um projeto, poderá receber juros e principal mensalmente à medida que o mutuário pagar o empréstimo.

Os investimentos em participações são um pouco diferentes.  Um investimento de participação em imóveis significa que você possui uma parte da propriedade.  Assim como nos investimentos em dívida, você pode investir em diferentes tipos de imóveis à medida que cria seu portfólio de participações.

Se você possui capital próprio em um ativo imobiliário, o seu retorno pode ou não ser realizado, dependendo se o incorporador atinge seu objetivo.  Por exemplo, se você colocar R$ 10,000 no desenvolvimento de um complexo de apartamentos que nunca é concluído, não verá um retorno sobre esse investimento.  Por outro lado, se o complexo de apartamentos for concluído e depois vendido no final do período de investimento, você, como todos os outros investidores nesse projeto, receberá uma parte do valor da venda com base na proporção de investimento que você aportou.  Em alguns casos, como nas unidades de aluguel, você também pode receber proventos periódicos.

Quando se trata de alocação de ativos imobiliários, lembre-se da natureza de seus outros investimentos e mantenha um equilíbrio saudável.

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Jair Lemes assina a coluna “Capital Inteligente”, no Inova360, parceiro do R7. É especialista em investimentos e finanças, com certificação CFA, está à frente da Brava Capital e é comentarista do programa de TV Inova360.

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